28 十二月

转发:红雨的文章. 每篇都让人要反复看好几遍.

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2020年即将结束,让我们来回顾一下多伦多地产投资者今年讨论最多的10个话题。

最近参加了房东网的专家论坛,集体答疑的时候,就现金流在地产投资中的作用问题,大家的意见很不统一。意见不统一,说明大家摸到的大象不一样,因为房地产这只大象实在是太大了。地产投资并不需要统一思想,否则大家就都去投资同一地点的同一种房子了,这样做反而会变得无利可图。能够形成共识的问题,反而更可怕,当所有人都告诉你,“2021年,买它——楼花”的时候,你特别需要独立思考,因为没有一种物业或某一地点的物业是不争的最佳投资。地产投资的大原则还是要把握,下面我们通过回顾今年讨论最多的10个话题,来捋一捋地产投资的基本原则。

 

01 中产家庭保护资产的最佳手段:建立以房贷为核心的资产包

 

第一个问题,百年一遇的疫情,让多伦多无法如约迎来新移民和留学生,新增的人口通常被认为是房价推手,整个2020年多伦多几乎没有新增的外来人口,那么房价凭什么上涨?据观察,答案是这样的:1.疫情让人们在家的时间变多了,很多家庭需要改善自己的住房,例如,需要增加至少一个家庭办公室,需要更大的厨房,需要给孩子更大活动空间,需要搬出CONDO从而与其他人保持社交距离,等等; 2.没有新移民就没有海外来的新资金,2020年市场上买房的钱如此充裕,全拜房主加按房贷并提取房屋净值所赐。5年前,2015年全年,加拿大人加按取出的房屋净值700亿,其中110亿用于再投资,如果都投资到房地产中做20%首付,能够撬动的房价则高达550亿。5年前多伦多的CONDO 还没有开始升值,201511CONDO平均价格36万,202011月平均价格57万,意味着房主今年可以提取更多房屋净值。我自己2020年下半年的房贷业务中有40-45%是贷款加按业务,在过去10年中,这么大规模地提取房屋净值的申请我从来没见过,以往每年加按申请也就占到全部申请总数的20%,今年翻倍了。《格林斯潘传》第十章描述了格林斯潘对银行配合房主提取房屋净值的看法,他认为提取房屋净值是房地产业的头等谜团:房主提取大笔现金不用缴纳所得税,巨大的印钱规模完全没有纳入任何经济指标的统计,民间资本的释放是悄然和巨量的。从2020年加按的数量来看,2021年的多伦多房价不会是个位数的上涨,应该是两位数的上涨,大家坐稳扶好。中国的奥派经济学爱好者用一句话总结了格林斯潘的发现:保卫财富的核心,就是建立以房贷为核心的资产包。房地产业的头等谜团就是银行与房主配合,通过房贷创造货币,用于消费或再投资。不把房贷研究透彻,只研究买房时机,地点,户型,现金流,根本无法搞清楚地产投资的本质,只能在房地产业的头等谜团里兜圈子。

第二个问题,2020年以及2021年该投资楼花还是二手房?虽然少数人已达成共识,投资楼花最好,但我持反对意见。如果是把“以建立房贷为核心的资产包”作为地产投资的中心工作,那么今天的超低利率根本放不进今天买的楼花里,目前的低利率被暴殄天物了,如果用今天的利率去预测今天买入的楼花收益,则会被完全引入歧途,4年后的利率你知道吗?4年后的贷款政策你知道吗?啥也不知道就说买楼花是好投资,太缺乏依据。另外,多伦多的市中心二手CONDO已经经历了两次疫情的压力测试,房价的安全边际/margin of safety已经非常大了。股市里的价值投资者非常看重安全边际,因为难以准确预计未来,所以要在价格低于价值的时候买进,即,下跌空间有限,上涨空间巨大时买进。二手CONDO 交易量在今年4月份已经出现了V型反转,而CONDO楼花的销售量在2020年全年陷入了L型,只有12月份热销,其余10个月销售量都在地板量上爬着不动。交易量低迷的最主要原因还是因为定价过高。过去几年建筑商开盘的时候使用觅价法,即,没有价格就开始收订单,如果预定数量多就定高价,如果预定数量少就推迟开盘或被迫降价,因此我们看到新楼盘开盘的时候,尤其是价格没出来的之前,朋友圈吆喝得最凶,这种吆喝不仅仅是广告宣传,更是一种觅价行为。今年,情况完全不同了,任凭怎么吆喝,买家也不买账了。今天买的二手房,4年后可以加按套现再多买一套投资房了,而今天买的楼花4年后能交割就不错了。买二手房立刻就能建立房贷资产包,且是超低利率的资产包,4年后这个资产包又能生出下一个资产包了。买入二手房产才能做时间的朋友,在4年里买两套房产,而不是一套。在2021年买二手房的优势,远远大于买入楼花。

 

02 债务管理是资本文明的火种

 

第三问题,地产投资是现金流重要还是房屋增值重要?这个问题在房东网的论坛上争议最大。有人认为现金流是衡量地产投资成败的最重要标准,也是维持长期持有房产的根本;也有人认为高杠杆产生的两位数投资回报率最重要,现金流完全不重要,甚至为了加大杠杆应该保持负现金流,然后用场外现金流抵补场内的负现金流。说现金流重要的人中,有一部分是错误地理解了《穷爸爸富爸爸》,这套书的主人公是以投资商业地产为主,而银行在审批商业贷款时,重点考虑物业本身的现金流,而不是买家的场外现金流,所以作者才一再强调现金流在地产投资中的重要作用。然而,民用房产的按揭贷款申请,银行是将物业的现金流与借款人的场外赚钱能力一起看,即使房产现金流很差,甚至由于贷款金额高达房价的80%,导致了付的现金流,只要借款人有场外收入,也可以获批按揭贷款。现金流是否重要,不是投资者考虑的问题,而是银行考虑的问题,换句话说,如果银行认为现金流重要,那么现金流才真的重要。至于一个人会不会由于杠杆太高导致投资失败呢?在地产投资上赔钱的人,都是因为杠杆过高造成的吗?答案并非如此。如果一个人老老实,不做假文件,不去搞私贷,完全用大银行的贷款审批标准衡量自己的借款能力,没有可能杠杆过度。目前的利率在1.6-1.8%之间,但银行却用4.79%做债务的压力测试,这么保守的情况下,从银行正门走进去申请房贷的人,想拿到过高的杠杆,银行也不同意啊。一套房子,银行批准你20%首付,你为了现金流我自己要求付35%首付,这不是sa吗,银行已经同意你15%的首付可以分期付款了,你还偏要一下子付进去吗?每月的负现金流,就是首付款的分期付款,属于定投房地产。杠杆越低,收益率越低,100%现金买房投资回报率不会高于4%的。最重要的是,没有一个人的收入能跟得上房价上涨,你10年之后还想借到房价的80%,恐怕已经心有余力不足了。今天买的房子借款80%,过5年就自动降到65%了,因为每个月都要还房贷,房价也会缓慢上涨,自动去杠杆。如果今天贷款的时候就只借65%5年后杠杆比例就会掉到50%以下,投资回报率也会随之下降。担心别人杠杆太高,就像念叨“投资需谨慎,入市有风险一样”,属于正确的废话,风险这东西在每个人身上是不一样的,收入5万的人借100万和收入50万的人借100万,风险不可能相同啊。只要申请房贷的时候不作弊,不会出现杠杆过高的情况。树无法长到天上去,主要原因是有地球引力;借款人会不会过度负债,银行说了算,银行就是个人债务的地球引力,拔苗助长的人,绕过银行的申请,通过作弊获得借款,是把自己连根拔起,属于自杀式投资行为,咎由自取。

第四个问题,加按是地产投资中的重要手段,自住房加按和出租房加按有什么目的和操作上的不同?需要注意什么?有什么陷阱吗?加按自住房的目有两个:1.目前贷款利率低,毁约原来的贷款合同换成低利率贷款,可以节省利息支出;2.重新将还款期加长为30年,降低月供,因为自住房贷款和汽车贷款、学生贷款一样,属于坏债务,因此月供每降低100元,相当于增加年收入2750元,如果通过加按将月供降下来800元,相当于年收入增加了2.2万元,借款能力从而得到了提高。加按投资房的目的也有两个:1.目前贷款利率低,毁约原来的贷款合同换成低利率贷款,可以节省利息支出,罚款可以作为bank charge抵税;2.从现有房产中提取净值,用于下一套投资房的首付。如果你的目的是要做地产投资,买下一套投资房,可以通过加按自住房降低月供来提高借款能力,通过加按投资房提取现金做下一套房的首付。买下一套投资房需要首付和贷款,如果借款能力没问题,但没有首付款,则可以只加按投资房;如果首付没问题,但借款能力差,则需要加按自住房;既没有首付有没有借款能力,就需要走三步了:1.加按投资房,2.加按自住房,3.买下一套房。需要注意的是,如果自住房和出租房都需要加按,要先加按出租房,后加按自住房,这个顺序不能错。加按自住房的时候,除非计划换自住房,否则不要加大贷款金额。世上本没有陷阱,陷阱都是想走旁门左道的人自己给自己挖的。不作弊,就不会咎由自取,堂堂正正地让大银行给你做个压力测试,如果无法通过测试,就提高和改善自己,而不是作弊,自欺欺人。通常爱取巧和爱走捷径的人,总是与陷阱不期而遇。

“加按”就是refinance的意思,这个词是我在2018年引入加拿大华人社区的,目的是为了区分我的读者和其他人,我微信公众号的读者都知道这是一个暗号,值得高兴的是,经过3年的科普,“加按”这个词已经相当普及了,我同行写的文章也在使用这个词。我开始写公众号,并将“加按”作为核心内容讲解的时候,曾被骂“忽悠别人贷款”,现在大家都明白了,能加按、会加按,是一种能力,本事,开悟。一直加按,一直爽。人类进入文明时代的一个重要标志是开始使用火,学会用火之前,人类都是吃各类动物刺身的,从未熟着吃。理解和学会使用债务之前,人们就像没开化之前怕火一样怕债务,当理解和学会运用债务之后,人们发现其实债务就是钱,债务既能作恶也能行善,既能让人倾家荡产也能让人积累巨量财富。债务本省没有好坏和善恶,关键看你会不会驾驭。债务的这个中性的特点和钱一样,钱本身也没有善恶,贵贱,看你怎么驾驭钱。债务管理,是资本文明的火种。我个人最大的成就感,来自于把这个火种带到了加拿大华人社区。文明上的进步是一种不可逆的进步,一旦开始吃熟的,就再也不想生吃动物了;同样,当你加按过一次自己的房贷,就再也不怕借钱了。

 

03价值投资是正道

 

第五个问题,买有土地的房产还是买土地少的房产做投资更好?2020年,多伦多市中心CONDO的租金和价格受到了很大挑战,同时周边地大的房产价格有所回升,因此大家把这个老问题又拿出来讨论了。土地在农耕文明时代是最重要的,因为那时人类能源的摄取主要靠植物的光合作用,因此对土地非常依赖。进入工业文明以来,有些人却把智商留在了农地里。投资是为了平衡一生的收入,需要现在买入的资产能够日后升值,因此要投资什么要看未来的升值潜力。需求越大的财货,升值越多,与这个财货上粘了多少土没关系。大都市里,对土地的需求表现为对地点的需求和同一地点居住面积的需求,简单地说,房价=地点X面积A地点有100个家庭想住,住不下,咋办,就往天上建呗,土地有限天空无限啊,所以我们看到大多数楼房都建在地点最好的地方,即,需求最大的地方。买楼房投资时,最重要的是地点,即,人口越密集的地方越有投资价值,不挤的地方,不买。当然也有盖偏了的楼房,例如,今年Vaughan 市地铁站附近建好了一个CONDO,银行去评估里一下市价和租金,结果非常令人失望,无论是房价还是租金都不如ScarboroughCONDO,投资者不要跟着建筑商的误判去给建筑商买单,要根据楼房/CONDO投资的铁律“不挤的地方,不买”作为投资依据。原来最挤的地方,现在最被嫌弃,大家都避之不及,因为太挤了容易被传染上新冠。如果你的投资是为了卖给新冠疫情过后,猛扑向多伦多的新移民或留学生,还是应该在市中心买。另外,A地点居住面积500尺的楼房与B地点居住面积1000尺的土地房产之间,是没有可比性的,因为需求不一样。然而实践证明,过去10年里,这两类房子的增值是一样的,具体分析请阅读我以前的文章《请万次的问|投资CONDO还是HOUSE》。长期的股票投资离不开公司的基本价值,长期的地产投资离不开房子的居住价值。该投资哪类房产,什么地点的房产,要看房子最基本的居住属性,你买了投资房之后,要租给什么样的人,20年后要卖给谁,投资者需要诚实地回答自己这两个问题,这不关地大还是地小的事儿。

我们一起来借鉴一下股票投资中的价值投资理念:1.买入一只公司股票,就是买入一个公司的所有权,不是买一张用来炒卖的纸;2.公司的未来难以准确预测,因此买入时价格要有安全边际;3.市场先生天天都在叫价,这是他的工作,他的叫价可能偏离实际价值很远,所以不要跟着市场先生瞎折腾;4.价值投资者只买自己能力圈范围内的股票,超出能力圈的投资都会失败,越是资金少,越是要集中投资于自己能力圈以内的公司。我们投资房产也要对照上面这4条:要长期持有的房产,对于后来到这个城市的新移民或年轻人来说,有没有租或买的价值;买入的时候是不是有安全边际,即,下跌空间有限,上涨空间很大;市场交易数据每月甚至每半年看一次就可以,给你分析K线的人都是在骗你,因为没有任何一种数学或物理公式和算法能计算未来;最后一点最重要,诚实地回答自己,“你的能力圈真有那么大,需要在买CONDO和买HOUSE上纠结10几年吗?”能力所及的房产尽快买下来,建立起房贷资产包,这才是投资者应该优先考虑的问题。10年时间打造一个两个CONDO+两个Town House+两个独立屋的房贷资产包,完全是可行的,这种投资组合在多伦多具有极强的抗风险能力,在过去10年里这三类房产在任何一年都有一类是上涨的。

第六个问题,商业地产能抄底了吗?民用地产是私人空间,商业地产是公共空间。百年一遇的疫情告诉我们,即使有大灾难发生,私人空间也是能保值增值的,而公共空间则不然。今年很多酒店空置率一直保持在90%以上,美国人从小玩的大富翁游戏,玩不下去了,即,经济发展低迷的时候买6个绿房子,经济蓬勃发展的时候把6个绿房子换成一个红酒店。这么玩的人,今年都遭遇了黑天鹅。疫情中有一个现象,自己拥有物业的饭店能撑很久,一直租房子的饭店,第一轮疫情还没结束就去见马克思了。疫情之后,小企业会更加重视自己拥有商业物业的问题,因此打算抄底商业地产的人,应该是自用物业的生意人,而以出租为目的购买商业物业需要非常小心,毕竟拥有商业物业超出了大多数人的能力圈。

第七个问题,买二手CONDO,租不出去怎么办?以前文章中提到的在2年里买了7CONDOIT小哥,今年就遭遇了这个难题。他自己认为没有租不出去的房子,只有租不出去的价格,作为长线投资者,这种极不景气的商业环境,恰恰是考验投资品内在价值的好机会,也是考验投资人处理危机能力的时刻。长期持有你认为有价值的资产,不像说说那么简单,你真的要有信心、洞见,以及解决问题的办法才行。

 

04疫情是一时的,投资是一世的

 

第八个问题,失业率还是很高,房价能撑得住吗?受本次疫情冲击最大的人群是年轻人和低技能人群,这个人群原本就是租房的人,对房价影响甚微。托起房价的,是能在家上班,能远程工作的人。

第九个问题,借款人延迟付房贷的宽限期已过,如果还不起房贷,是否会出现大规模卖房的情况?截至1031号,申请过延期还款的人已经有90%恢复了正常还款。寒冬已至,疫情仍未得到有效控制,政府的临时收容所早已爆满,因此,房主敢不还房贷的可能性极低。此时无家可归可能连性命都保不住,相信房主会其尽所能保证还款的。目前,加拿大的房贷违约率为0.26%,近10年来的最低点。

第十个问题,今年的低利率能持续多久?美联储印钞票打压长期债券收益率,直接打压了长期贷款利率,美联储2009年第一次使用这个办法以来,出现了成瘾的态势,从疫情大流行就开始就印钞票,至今没有看见要停手的迹象。从日本过去20年的经历来看,印得越久,越无法停手。建立以房贷为核心的资产包,恰逢低利率盛世:已有的资产包可以优化利率,没有建立资产包的同学现在下手会发现持有成本极低。美联储一直印钱,利率就会一直低,即使声称缩表加息,也不要立刻相信,因为2017年我信了,结果发现上当了。

 

结语:2020年对每个人都是不寻常的。从全球集体无助的环境中,找到自己的优势和强项才能获得浴火重生的体验。相信我的读者都没有倒在政府救济的温床上消磨意志。房地产投资最大的原则就是,建立以房贷为核心的资产包,一切投资分析和行动都是要优化这个资产包。不要自欺欺人,不要作弊,勇敢地接过资本文明的火种,照亮未来,指引下一代华人移民的投资之路。我从20181月开始写这个公众号,3年的努力没有白费,这个公众号让更多华人看清了资本的秘密,体验了资本的力量。告诉读者如何诚实地面对自己的能力圈,引导华人移民将知识变现,把不断更新知识作为道德责任,是我的社会责任所在。我生活的快乐来源之一,是在写这些文字时的心流体验,是看到我的努力为客户创造的价值远远大于为自己创造的收入时的成就感。在2020年这个不平凡一年的岁尾,请接收我对16千位订阅用户的诚挚问候和美好祝福,祝大家新年进步,身体健康,心想事成。


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